Ricardo Frechou: "El acceso a la garantía de alquiler hoy es un problema"

Entre los cambios introducidos por la Ley de Urgente consideración, figuran varios artículos referidos a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Uno de los aspectos más importantes y que generó más repercusión en el ambiente inmobiliario, es la posibilidad de alquilar sin que medie ningún tipo de garantía. Conversamos sobre estas modificaciones con el CEO de Info Casas.

Este y otros cambios terminaron generando un debate a nivel político, sobre las garantías que pierden y ganan los potenciales inquilinos.

Balance del mercado de alquileres en Uruguay

Impacto inmediato no hay , no cambio nada. En Info casas tenemos un millón de vistas mensuales. En 2017 la mitad de esas búsquedas iba a compra-venta y la otra iba a alquilar. En 2019 era 70 % en alquilar. Pre pandemia el 80 % buscaba alquilar y ahora pospandemia el 90 % busca alquilar. El mercado de alquileres está en un momento caliente. La gente no accede a poder comprar y tiene que alquilar. Si el mercado de alquileres está caliente, los alquileres tienden a subir los precios. En la pandemia los alquileres de 40 mil pesos o inferiores no varían entre ellos. Todo lo que era superior a 40 mil pesos, se mantuvieron. Todos los demás bajaron. Hoy el ladrillo era un refugio capital. La gente se refugió y no quiere bajar el precio. No ha hecho que haya un impacto. La propiedad de estos valores renta muy bien. Si hay una altísima demanda en este segmento que en dos días la alquilaste. Como la gente no accede al crédito no puede alquilar tampoco. El tope es 40 mil. El 75 % de las búsquedas se las lleva ese segmento. Si se va de ese segmento se va de ese mercado caliente. Ahí es donde se mueve gran parte del mercado.

Cambios introducidos por la LUC

Gran parte del mercado se mueve de los 18 a los 26 mil pesos. Ese segmento es el que hoy tiene problemas para presentar garantías. Antes se usaba mucho seis meses de depósito en el BHU y garantías. En algunos casos va en el 80% del valor mensual del seguro. Muchas de esas garantías tienen que tener dos años de antigüedad laboral. Todo ese segmento hoy tiene un problema y es real. No acceden a garantías y no acceden a garantías reales y se van a pensiones en propiedades que no están regularizadas por otros problemas. El acceso a la garantía hoy es un problema. Luego se puede evaluar si se puede desalojar a una persona a un mes o no. Hay que ver qué se prefiere, si que acceda a alguna propiedad que no tenga una garantía y la gente queda de rehén que en un desalojo a 30 días. La gente piensa que los millenials no quiere comprar. Cuando fuimos al mercado hicimos una encuesta y nos dio que el 80 % de las propuestas si hubieran accedido a un crédito a la vivienda, comprarían.

Cuando hay un buen pagador y el propietario es una buena persona al final del día no pasa nada si se atrasa 20 días. Protege al propietario y da acceso al inquilino para tener un acceso a la vivienda más digno. Hoy se necesita esa solución es verdad. En Perú hay un plan de vivienda 100 % financiado y nuestro sitio tiene el 100% de visitas en querer comprar.

Son varios los factores que juegan. El acceso al crédito disminuyó, las viviendas aumentaron y el salario de la gente no está alcanzando los requisitos que los bancos están solicitando. Los accesos a los créditos los bancos han puesto cada vez barreras más altas. El banco coloca la gente a una tasa. Hay veces que los bancos tienen mejores opciones en el mercado, pero está el BHU. Hasta 60 mil dólares es lo que más aumenta. Si queremos encontrar una oportunidad más cara seguro hay tremendas oportunidades pero son los menos visitados.

Hay un cambio cultural. Hoy vive 1 persona promedio por casa. Por eso hoy se construyen monoambiente, 1 dormitorio y 2. Antes vivían 3,6 personas por hogar. La gente quiere comprar propiedades en promedio. Las propiedades en medidas a largo plazo siempre tienden a subir las propiedades. La gente no quiere alquilar y si pudiera acceder a un crédito, compraría. Lo mejor es poner a alguien en el medio que ayude a las dos partes. Genera mayor vulnerabilidad la posibilidad de poder expulsar en un plazo corto. Cuál es el plazo ideal no lo sé. Si esa persona no accede a esa vivienda probablemente acceda a algo peor. Está en si preferimos eso o preferimos que quede con mayores vulnerabilidades o que pueda acceder a algo mejor mediante alquileres. Hay que buscar el equilibrio. Hoy es una solución. Creo que es una solución que va a ayudar a mucha gente. El propietario también tiene sus miedos. Creo que si las cartas fueran más transparentes se vería un impacto seguro. El arrendador sigue teniendo garantía para alquilar.


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